La crise sanitaire bouleverse le marché immobilier professionnel : les entreprises diminuent drastiquement les surfaces mais créent de nouveaux aménagements. Voici les conseils de l’expert Benoît Perrot, président-fondateur d’Aktis Partners, pour réussir sa mutation.
Avec la crise sanitaire, tous les codes qui prévalaient sur le marché de l’immobilier de bureau ont sauté : surface, localisation, usage des locaux… Le développement du flex-office et du télétravail, rendu possible par l’essor des technologies, permet au plus grand nombre de salariés de travailler d’où ils veulent et quand ils veulent. Avec de très bons résultats puisque les enquêtes montrent que la productivité ne se fait plus au bureau mais au domicile des collaborateurs. Si bien que les besoins de surfaces pour les entreprises diminuent, de l’ordre de 40 %. La notion de ratio d’occupation, qui indiquait la surface nécessaire en fonction de la masse salariale, est en train de disparaître. Les locaux deviennent des espaces de créativité, de formation, de relation-clients, de team building… En somme, le siège social devient un hôtel de collaborateurs et reprend sa vocation première, son rôle social.
La crise sanitaire est survenue dans un contexte particulier. Début 2020, le marché était à deux vitesses ; les immeubles de bureaux de qualité, situés au cœur de Paris, se négociaient à des prix très élevés, jusqu’à 900 euros le mètre carré. À l’opposé, les biens de la première couronne, en particulier à la Défense, su-bissaient déjà un ralentissement. Le Covid a un effet d’accélérateur : la chute des volumes de transactions, qui a atteint 66 % en Ile-de-France sur un an, touche principalement l’immobilier de seconde zone. Les prix ont commencé à y diminuer et pourraient baisser de 20 % d’ici à la fin de l’année. Mais pour les immeubles bien situés et de qualité, je n’anticipe pas de forte baisse, 10 % au plus. Et ce, pour une raison : la diminution des surfaces s’accompagnera d’une qualité supérieure avec une multiplication des services proposés : coworking, hôtellerie, coliving… En ce sens, la France va s’inspirer du modèle américain de prestations de services.
Si les salariés passent moins de temps dans les locaux, l’entreprise doit véhiculer dans un lieu restreint ses valeurs, sa vision, ses projets clients… C’est cette créativité que notre cabinet s’efforce de mettre en œuvre. À cette fin, nous lançons une offre de coaching en gestion de projet immobilier pour accompagner les équipes de direction et de ressources humaines afin de rendre compatibles les nouveaux modes de travail et la stratégie business de l’entreprise.
La transformation de bureaux doit entraîner un succès pour l’entreprise et ne pas créer de problèmes humains qui lui coûte-raient cher… Les syndicats veillent au grain pour que le Code du travail soit respecté, en présentiel comme en distanciel. Dès le premier confinement, nous avons d’ailleurs développé une offre de mobilier adapté aux télétravailleurs. Le principal risque de cette mutation réside dans une sur-réglementation du marché du travail. Quand on dirige une entreprise, l’art de la réussite consiste à savoir s’entourer.
